1. לפניי ערעור על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה של עיריית ירושלים בתיק 93/08. בהחלטה זו, נדחה ערר שהגישה המערערת על חיובה בארנונה לשנת המס 2008 (יצוין, כי הצדדים הודיעו לבית המשפט כי על-פי הסדר דיוני שבינם, ההחלטה בערר וכן בערעור שלפניי, תחול גם בשנת 2009-2011 (עמ' 1 ש' 17-20 לפרוטוקול מיום 20.9.2011).
2. הרקע הרלבנטי לעניין הוא זה: המערערת מחזיקה בנכס אשר נמצא ברח' יוסף חכמי 30 בירושלים. מדובר בנכס המצוי בקומה העליונה של בניין בן שתי קומות וגג, אשר דרכו נכנסים למשרדים הממוקמים על הגג. עיריית ירושלים הוציאה שומה לחיוב הנכס על-פי שטח המשרד בגודל של 64 מ"ר. כן חייבה עיריית ירושלים את המערערת בארנונה בגין 20% משטח המרפסת (הגג האמור), כך שבסך הכל חויבה המערערת בגין שטח של 73 מ"ר (שטח המרפסת הנו 48 מ"ר). המחלוקת בערעור שלפניי, עניינה השאלה אם חיוב שטח המרפסת בארנונה הנו כדין, אם לאו.
3. בערר שהגישה המערערת לוועדת הערר נטען, כי עמדת העירייה הייתה שיש להטיל ארנונה בשיעור 20% משטח המרפסת, היות ומדובר ב"מרפסת גג". אלא שלפי הנטען בערר, אין מדובר בדירת פנטהאוז, ולכן לא חלה אותה הגדרה של "מרפסת גג". המדובר במשרד ולא בדירת מגורים. הגישה למשרד היא דרך הגג, אשר מהווה שטח פתוח למעבר. נטען עוד, כי מדובר בשטח משותף אשר אינו בר-חיוב בארנונה.
4. ועדת הערר, בהחלטתה, דחתה כאמור את הערר. לאחר בחינה עובדתית של תמונות שהוצגו לפני ועדת הערר, הגיעה ועדת הערר למסקנה כי מדובר ב"מרפסת גג הצמודה לדירת גג" ('פנטהאוז')". ועדת הערר ציינה, כי ניתן לחייב מרפסת הצמודה לדירת גג בארנונה. ועדת הערר הוסיפה וציינה, כי ניתן היה אפילו לחייב את כל שטח המרפסת כמרפסת חיצונית, ששטחה למעלה מ-6 מ"ר; אלא שמנהל הארנונה הקל עם העוררת בכך שחייבה רק ב-20% מן השטח. עוד קבעה ועדת הערר, שמצו המיסים של עיריית ירושלים עולה כי הוא בא לחייב מרפסות ולא להוציאן מגדר החיוב, כך "שכללית מחייב הצו מרפסות בארנונה, למעט מקרים חריגים ובתנאים מיוחדים ומגבילים ביותר המפורטים בו, שאינם חלים במקרה שלפנינו". מכאן הערעור שהוגש לבית-משפט זה.
5. בערעור נתקפה החלטת ועדת הערר, ככל שהיא נוגעת לעצם החיוב בארנונה בגין שטח המרפסת. לא הייתה לפניי מחלוקת בשאלה, אם מדובר ברכוש משותף, אם לאו (עמ' 2, שורות 4-7 לפרוטוקול). אליבא דמערערת, שגתה ועדת הערר בהחלטתה. טענתה המרכזית של המערערת הייתה, שבצו הארנונה של עיריית ירושלים לשנת 2008, לא הייתה כל הוראה אשר מכוח ניתן לחייב את השטח האמור בארנונה. מכאן, שהיה מקום לקבל את הערר שהגישה. המערערת הדגישה, כי אין המדובר במרפסת כלל ועיקר. גם אם צו הארנונה מאפשר בנסיבות מסוימות חיוב ארנונה על מרפסת, הרי שהמדובר במרפסת גג של פנטהאוז (שאין עניינה למשרדה של המערערת) או במרפסת של בניין מדורג (שאין עניינו לכאן). המדובר במרפסת שאינה מקורה ואין הצדקה לחייב אותה בארנונה, מלכתחילה. המשיב ביקש לדחות את הערעור. עמדתו הייתה, כי החלטת ועדת הערר - נכונה היא. אליבא דמשיב, צו הארנונה לשנת 2008 - חל גם חל על המרפסת מושא ההליך. המדובר במרפסת החייבת בארנונה לפי הצו. כך, הגם שאין מדובר במרפסת מקורה. המשיב שב וטען, כי ניתן היה לחייב את המערערת במלוא שטח המרפסת, אולם על מנת להקל עימה, היא חויבה בשיעור של 20% מהשטח בלבד. אשר למבנה הספציפי, נטען כי יש לראות בנכס כ"דירת פנטהאוז" ואין קשר לעובדה שנעשה בה שימוש משרדי. המרפסת היא מרפסת גג והכניסה אליה נעשית דרך המרפסת.
6. לאחר שעיינתי בחומר שלפניי ושמעתי את טענות ב"כ הצדדים, מסקנתי היא כי דין הערעור להידחות. על מנת לבאר את יריעת המחלוקת שבין הצדדים, נפנה מבטנו לצו הארנונה הרלבנטי - הוא הצו שקבע את שיעורי הארנונה לשנת 2008 (מוצג 1 לתיק המוצג של המערערת). סעיף 1 לצו קובע, כי מוטלת ארנונה על "בניינים המשמשים למגורים" לכל יחידת שטח, כפי שהוגדרה בנספח ג/3 לצו (אציין כי הן ב"כ המערערת והן ב"כ המשיב ביססו את טענותיהם על נספח זה לצו הארנונה, הגם שעניינו ב"מגורים" - וזאת תהא מסגרת הדיון בערעור). נקרב מבטנו לנספח ג/3 לצו הארנונה, אפוא.
7. סעיף 3 לנספח האמור מגדיר "יחידת שטח". סעיף 3ב קובע את ההגדרה הבאה:
"שטח היחידה נכלל כל השטח שבתוך יחידת הבניין, לרבות חדרי כניסה, מטבח, הול, אמבטיה, מקלחת, שירותים, חדרי משחקים וכל שטח מקורה אחר, וכן מרפסת מקורה ו/או חלקה המקורה, ו/או מרפסת חיצונית *** ובריכת שחייה".
בסופו של הנספח לצו, באה ההגדרה של אותן "***", ועל פיה:
"מרפסת חיצונית - מרפסת תלויה (חיצונית) אשר הגג הוא הרצפה של המרפסת שמעליה, ושאינה סגורה משום צד, חוץ מצד הבניין, ושטחה אינו עולה על 6 מ"ר, לא תחויב בתשלום".
מוסיף על כך סעיף 3ג לצו, וקובע כי:
"בבניינים מדורגים יכללו בשטח הדירה 20% משטח המרפסות הצמודות ליחידה".
לאחר מכן רלבנטי לענייננו סעיף 3ח לצו, שעל פיו:
"'דירת פנטהאוז' - כל שטח הגג הצמוד לדירת פנטהאוז יחויב ב20% משטחו, בהיכלל בשטח הדירה".
8. משהבנו הוראות אלה, נקל להבין את יריעת המחלוקת שבין הצדדים: טוענת המערערת, שסעיף 3ב הנזכר בנספח לצו, כולל בשטח יחידה מרפסת מקורה או חלק מקורה של מרפסת. בענייננו אנו, אין מדובר במרפסת מקורה, לא במלואה ולא בחלקה. אשר למרפסת החיצונית - טוענת המערערת שהגדרתה של זו בצו (אותן "***") חלה רק לגבי מרפסת ששטחה הוא עד 6 מ"ר, וזו ההגדרה היחידה והממצה של מרפסת חיצונית בצו הארנונה. אולם מכאן אין ללמוד, שניתן להטיל ארנונה על מרפסת חיצונית אחרת בשטח גדול מזה. מוסיפה המערערת וטוענת, כי גם בסעיפי ההגדרות האחרים שפורטו לעיל, אין כדי להועיל למשיב. אין המדובר בבניין מדורג, ולכן לא חל סעיף 3ג לנספח לצו הארנונה; ואין גם מדובר ב"דירת פנטהאוז", כמשמעה בסעיף 3ח לצו הארנונה, היות ומדובר במשרד ולא בדירת מגורים. כעת גם ברורה עמדת המשיב, לפיה מלכתחילה ניתן היה לחייב את המערערת בארנונה על המרפסת כולה. המדובר ב"מרפסת חיצונית", על פי סעיף 3ב לנספח לצו. עמדת המשיב היא, שכל מרפסת חיצונית חייבת בארנונה, על שטחה המלא, כאשר רק מרפסת הנופלת לגדר החריג שבצו (אותן "***") וששטחה, בין היתר, אינו עולה על 6 מ"ר, תזכה לפטור. אלא שכאמור לעיל, הלך המשיב כברת דרך כלפי המערערת, וחייב את שטח המרפסת לפי הסיווג שבסעיף 3ח לצו, שעניינו "דירת פנטהאוז", והמערערת חויבה בארנונה בשיעור של 20% משטח המרפסת. אליבא דהמשיב, מדובר בדירת פנטהאוז, בה הנכס מושא ההליך שלפני, ואין בעובדה שהוא משמש כמשרד כדי לשנות מעניין זה.
9. כאמור לעיל, מסקנתי היא כי דין הערעור להידחות, וכעת הגיעה עת ההנמקה. אציין תחילה, כי משעה שהחיוב שהוטל על המערערת, הינו בגין דירת פנטהאוז, יש לבחון תחילה אם חיוב זה - הינו כדין בנסיבות המקרה. מסקנתי לעניין זה היא כי החיוב הינו כדין. כאמור לעיל, הצדדים שלפניי לא חלקו על כך שנספח ג/3 הוא הרלבנטי לצורך שאלת חיובה של המערערת בארנונה - וזאת חרף העובדה שהנכס בו היא מחזיקה משמש כמשרד. משזה גדר המחלוקת שלפניי, הרי שאין מקום לקבל את עמדת המערערת, לפיה העובדה שהנכס משמש כמשרד - אין בה כדי לאפשר החלת החיוב שבצו הארנונה על דירת פנטהאוז (סעיף 3ח). משכך הם פני הדברים, הרי שהחיוב שהשית המשיב על המרפסת הרלבנטית (שטח גג הצמוד לדירה) בשיעור של 20%, היה חיוב כדין, ודי בטעם זה כדי לדחות את הערעור. יש להוסיף ולציין, כי אין לקבל את טענת המערערת, לפיה מדובר במרפסת, ולא ב"מרפסת גג". במכתב מטעם המבקשת עצמה, מיום 17.4.2001 (נספח ה' למוצגי המשיב), נרשם על ידה כי המדובר ב"מרפסת גג", ובאותו מכתב נרשם, שאותה מרפסת גג הועברה לדייר אחר (עם זאת, עניין ההחזקה - הנזכר גם הוא במכתב - אינו עומד לפניי). אוסיף ואציין, כי לא הייתה מחלוקת לפניי, שהכניסה למשרד היא מאותה "מרפסת גג". ניתן לראות מן התמונות, כי אין מדובר במעבר בלבד, אלא בשטח גג של הקומה התחתונה, היכול לשמש כמרפסת לכל דבר ועניין. לא מצאתי אפוא מקום להתערב בחיוב המערערת ב-20% משטח המרפסת, לפי סעיף 3ח לצו הארנונה. מאותן התמונות שהוצגו לעיוני גם עולה בבירור, כי לא ניתן לקבל את טענת המערערת, לפיה היא חויבה בארנונה בשל גג בלבד (שאינו מהווה מרפסת של דירה). המערערת טענה כי צו הארנונה אינו כולל חיוב בגין גגות, אולם, כמוסבר, לא בשל סיווג מעין זה הוטלה הארנונה על "מרפסת הגג" שבמושא ההליך שלפניי.
10. משזו היא מסקנתי, אין הכרח להכריע במחלוקת הנוספת שנתגלעה בין בעלי הדין בהליך שלפניי, היא שאלת עצם החיוב בארנונה של מרפסת חיצונית שאינה מקורה. יחד עם זאת, ולמעלה מן הנדרש, אציין כי אכן לשונו של צו הארנונה לשנת 2008 - אותו נספח ג/3 העומד ביסוד המחלוקת שלפני - אינה מוצלחת במיוחד. הקושי הפרשני העולה מן הצו, מקורו בכך שהגם ש"מרפסת חיצונית" כלולה בתוך שטח היחידה המחויב בארנונה על פי סעיף 3ב, הצו אינו מגדיר מרפסת חיצונית. בצו הגדרה אחת ויחידה תחת הכותרת "מרפסת חיצונית" - היא ההגדרה הממעטת שתחת הסיווג של "***". אולם, מכאן אין בהכרח להסיק את שמסיקה המערערת - כי אין כל מקור אפשרי בצו הארנונה לחיוב מרפסת בארנונה. לשונו של סעיף 3ב לצו הארנונה (בנספח ג/3) ברורה לכאורה, והיא הגדרה מרבה הכוללת לא רק את השטח שבתוך יחידת הבניין, אלא גם שטחים נוספים שפורטו באותה הגדרה, וכוללים "מרפסת מקורה ו/או חלקה המקורה, ו/או מרפסת חיצונית ובריכת שחיה". על פי לשונו של הצו, יש אפוא מקום, לכאורה, לחיוב בארנונה על מרפסת חיצונית ככזו. החריג שהוגדר באותן "***", והמאפשר לא לחייב בתשלום, אינו יכול להוות הגדרה ממצה של מרפסת חיצונית ככזו. ניתן להוסיף ולטעון, שאלמלא היה ברור מלשון הצו שמרפסת חיצונית ככזו חייבת בארנונה - ממילא לא היה צורך באותו חריג. העולה מן המקובץ הוא, כי, לכאורה, מרפסת חיצונית ככזו, אפילו היא אינה מקורה במלואה או בחלקה, חייבת בארנונה. עם זאת, עניין זה כאמור אינו נדרש להכרעה לפניי בנסיבות המקרה, משעה שלא מצאתי מקום לשנות מן הקביעה לפיה המערערת חבה בארנונה בגין 20% משטח הגג (מרפסת הגג), כבדירת פנטהאוז. ניתן אפוא, בנסיבות העניין, להותיר את ההכרעה בשאלה שעניינה האפשרות לחייב בארנונה בגין מרפסת חיצונית ככזו - בצריך עיון לעת מצוא, מבלי שאקבע מסמרות בדבר.
11. התוצאה היא אפוא שהערעור נדחה. המערערת תישא בשכר טרחת עורך דין, ובהוצאות המשיב בסך כולל של 7,500 ש"ח. סכום זה יישא ריבית והצמדה כדין מיום פסק הדין ועד התשלום בפועל.
המזכירות תשלח פסק-דין זה לב"כ הצדדים, באמצעות הפקסימיליה.